Cara Menilai Properti

2
1146
Cara Menilai Properti
Cara Menilai Properti

Cara Menilai Properti (Contoh rumah tinggal untuk masyarakat)

Oleh: Asti Widyahari, Property Valuer & Advisor

 

Penilaian properti di Indonesia dilakukan oleh profesi yang disebut dengan Profesi Penilai. Profesi Penilai dalam melakukan penilaian properti mengacu pada Standar Penilaian Indonesia atau biasa disingkat SPI. Untuk artikel ini, cara menilai properti akan dijabarkan secara ringkas dan sederhana. 

Properti atau real properti seperti rumah, tanah, ruko, gedung kantor, dan sebagainya dapat dinilai dengan beberapa cara atau biasa disebut dengan pendekatan. Ada tiga pendekatan untuk menilai properti:

  1. Pendekatan Pasar
  2. Pendekatan Pendapatan
  3. Pendekatan Biaya

 

Pendekatan penilaian tersebut di atas digunakan tergantung dari ketersediaan data pasar dan karakteristik dari properti yang dinilai.

Sebagai contoh kita ingin mengetahui berapa opini Nilai Pasar dari rumah untuk tujuan jual/beli, dan kita menggunakan pendekatan biaya.

Sebagai informasi pendekatan biaya dilakukan dengan langkah berikut:

Nilai Properti = Indikasi Nilai Tanah + Indikasi Nilai Bangunan

Ilustrasi Pendekatan Biaya dalam Penilaian Properti
Ilustrasi Pendekatan Biaya dalam Penilaian Properti

Sehingga, pertama kita perlu mengetahui indikasi nilai tanah, dan juga indikasi nilai bangunan. 

Indikasi nilai bangunan didapatkan dengan menghitung biaya untuk membuat properti yang serupa dengan utilitas yang setara dikurangi dengan depresiasi/penyusutan/keusangan yang telah terjadi (misalnya bangunan rumah yang dinilai sudah tidak dalam kondisi baru).  

 

Untuk itu, ini adalah langkah yang dapat dilakukan.

 

Langkah 1. Mengenal Properti/Rumah yang akan Dinilai

Mengenal disini dimaksud untuk mengetahui rumah dan juga hak kepemilikan yang dinilai. Kita kumpulkan data terkait rumah, misalnya:

  1. Alamat/lokasi
  2. Luas tanah dan luas bangunan (serta lainnya misalnya ada kolam renang, perkerasan, hingga taman)
  3. Spesifikasi rumah, seperti terbuat dari material apa saja
  4. Hak kepemilikan, seperti apakah alas haknya berupa sertifikat hak milik (SHM) atau lainnya.

Data tersebut kita kumpulkan dan pelajari.

 

Langkah 2. Menghimpun Data untuk Analisis

  1. Data umum: mengenal bagaimana kondisi wilayah, kota, dan lingkungan properti berada, serta regulasi tata kota tempat objek penilaian rumah tersebut berada.
  2. Data khusus: data terkait properti (dari Langkah 1 di atas) dan data lainnya seperti IMB, dan NJOP.
  3. Data permintaan dan penawaran: digunakan untuk analisis, yakni perlu data transaksi properti/rumah yang sebanding. Jika tidak ada, maka gunakan data penawaran.

 

Langkah 3. Analisis Data

  1. Analisis data umum dan data permintaan/penawaran.
  2. Analisis HBU (jika rumah, maka pastikan apakah rumah tersebut dibangun sesuai dengan peruntukan sebagai rumah. Misal, ternyata tanah berada di lahan yang diperuntukkan untuk zona hijau).

 

Langkah 4. Analisis untuk Indikasi Nilai Tanah

  1. Kumpulkan data tanah yang memiliki luas sama pada lokasi yang berdekatan/sebanding.
  2. Lakukan penyesuaian terhadap perbedaan yang ada. Misalnya:
    1. Alas hak, untuk rumah tinggal SHM lebih baik dari SHGB
    2. Lokasi, jika rumah kita berada di lokasi yang lebih bagus, maka beri tambahan poin/persentase pada data pembanding agar lokasi mirip dengan rumah yang dinilai. Poin/persentase tersebut dikonversi dalam angka.

 

Langkah 5. Hitung Indikasi Nilai Bangunan

  1. Hitung biaya membuat rumah. Misal biaya untuk tembok untuk rumah yang dinilai berapa, biaya lantai, plafon, pondasi, atap, dll hingga komplit. 
  2. Perkirakan berapa penyusutan/keusangan yang terjadi. Lebih mudah untuk diperkirakan, misalnya kelihatannya bangunan rumah yang kita nilai misalnya masih sangat baik kondisinya sehingga kita putuskan penyusutannya hanya 10% atau kondisinya 90% dari kondisi baru. Atau bisa juga menggunakan rumus penyusutan.
  3. Hitung indikasi nilai bangunan dengan cara, biaya membuat rumah yang sudah kita dapatkan dikalikan dengan kondisi. 

 

Langkah 6. Tambahkan Indikasi Nilai Tanah dan Bangunan!

 

Demikian penjelasan singkat menilai rumah. Memang relatif detail untuk menghasilkan angka ataupun opini nilai yang akurat. Paling tidak, masyarakat mengetahui bahwa gambaran besar menilai properti adalah seperti yang dijelaskan di atas. 

 

Semoga bermanfaat!

 

Salam,

Asti Widyahari

Property Valuer & Advisor

2 COMMENTS

  1. Terima kasih, artikelnya sangat informative dan menambah pengetahuan.
    Kalau jasa layanan express dari ceknilai.id mencakup langkah apa saja berdasarkan penjelasan artikel dimaksud, sehingga biaya bisa ditekan minimum dan output tetap dapat dijadikan referensi yang terpercaya?

    • Mengenai pertanyaan tersebut, akan lebih tepat apabila dijawab langsung oleh tim dari CekNilai.id. Untuk itu, silakan hubungi langsung CekNilai.id, ya! Terima kasih.

LEAVE A REPLY